志学季｜“中国房地产的前世今生”跨学科对谈回顾

时间：2023-04-25    来源：中国人民大学明德书院    浏览量：

4月12日下午，明德书院主办的“明德讲堂·跨学科对谈”第十讲“中国房地产的前世今生”在立德楼401举办，来自人大公管学院的张秀智老师、首都经贸大学土管系的赵秀池老师和人大商院的况伟大老师和同学们分享了他们对中国房地产的深刻认识。

房地产市场的形成

张秀智老师的分享以“1990年是改革开放以来中国房地产市场形成的起点吗？”为讨论议题。她首先用数据上的纵向对比，揭示了当时宏观经济、商业和住房基础、土地和住房商品化理论三个方面的薄弱局面。老师提到，同学们当前在寝室里的人均居住面积，甚至比当年筒子楼里的人还多。张老师在房管局亲身经历了90年代的一系列住房改革，她指出亚运村住房的销售就是房地产市场建设的重要契机。在地价的测算、立法的保障和南巡谈话的春风下，90年代北京等城市兴建写字楼、别墅、商场、高档公寓。而为了解决普通老百姓没钱买房子的问题，“三改四建”和1998年停止福利分房两次重大改革，住宅产业成为国民经济重要组成部分。张老师最后强调了中国的住宅制度改革是渐进式的，中国的房地产市场也伴随着经济社会人口的变化而变化。

未来已来就在现在

赵秀池老师首先用两个打油诗形象地指出了研判楼市关键要看政策预期和数据。赵老师指出，90年代后，伴随着房改不断深化，房地产业成为新的经济增长点和消费热点，逐步建立起低端有保障、中端有支持、高端有市场的分层供应体系。而新时代下，房地产仍然符合国家政策导向，是保经济增长的支柱产业。讲到“租购并举”，她相信租赁使生活更美好，也用蛋壳暴雷事件揭示的问题呈现了市场监管的难度。提到房住不炒怎么实现，赵老师认为既要保障房子的投资属性，也要充分使用法律工具和评估工具。展望未来，老师指出当前我国处于城镇化加速阶段，房地产业仍然有良好的发展机遇。

房地产与中国经济

况伟大老师首先给同学们介绍了什么是房地产，房地产如何不同于不动产、房地产业、建筑业等相关概念。接着，况老师列出了实物房地产具有不可移动性，完全差异性，消费品与投资品双重属性等重要特性，其中由于其不可移动性，引发了空间经济学，区位经济学等方面的研究。在介绍了房地产的基本概念后，况老师通过图表向同学们展示了中国房地产现实情况。拥有一套住房家庭占主要部分，在住房特性与住房可支付性上，2010-2022年数据显示，在35个大中城市中家庭房价收入比与房租收入比呈相反趋势。房地产与中国经济紧密联系，房价波动早于经济波动，由于经济产业结构的“脱虚入实”，房地产业增加值在经济增长率的占比减少，此外房地产与我国金融风险也有关联，房地产贷款与银行贷款的重要部分，房贷风险与银行风险有着密切联系。

精彩的分享之后，同学们踊跃提问，有同学提出房地产继续发挥支柱产业的政策需求和房价收入比过高的现状之间似乎存在冲突。张秀智老师引用房价的价格陷阱理论讲到：当房价跌的时候，有钱的人比没钱的人能买到更多的房子，所以房价稳定才是好的，不能剧烈波动。建立经济适用租赁房的提案就是为了降低大家在首付款上的压力，可以把收入用于其他方面的消费，40多岁再考虑买房。

赵秀池老师指出房价要稳定关键还是在本着供求关系，在供给侧的总量和结构做文章。例如对于北京高校青年的住房问题，公租房就是一个很重要的解决方案。解决前述问题，一个是要有人，比如出台“二孩”“三孩”的政策，另一个就是盖有人住有人用的房子，包括从城市运营角度去规划设计商业地产、教育地产、医疗地产等多元化地产，提供产业支撑。

况伟大老师也强调要从供求关系上分析。需求方面长期因素是经济增长和人口，供给因素是土地供给；短期的影响因素则是信贷政策。他认为房地产业是永远不可能消失的，也还没得到充分的发展：城市化率从约60%到85%的过程中，可以预测房地产会继续发展，但也要防止系统性的风险。

本次对谈在热烈讨论的氛围中落下帷幕。

编辑｜学术实践中心 张彤 张雨晴